鹽住建物管〔2020〕13號

亭湖區住建局、鹽都區住建局、市經濟開發區住建局、鹽南高新區住建局、大豐區住建局、市各相關單位：

為加大對市區物業管理招投標活動的監管力度，營造公開、公平、公正的物業管理招投標市場競爭環境，根據《中華人民共和國招標投標法》《江蘇省物業管理條例》《江蘇省前期物業管理招投標實施辦法》《鹽城市物業服務企業信用評價管理暫行辦法》等文件精神，現就加強市區物業管理招投標工作通知如下：

一、加強物業管理區域備案管理

前期物業管理招標投標前，新建物業建設單位應根據規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素合理劃定物業管理區域，將劃定的物業管理區域向物業所在地的區級物業管理行政主管部門備案，并根據劃定的物業管理區域開展招投標，確保一個物業管理區域由一家物業服務企業管理。

辦理物業管理區域備案手續，應提交以下資料：1、鹽城市物業管理區域劃分備案表；2、項目立項批復、公建配套批復、項目命名批復文件；3、規劃部門審定的項目總平面圖及物業管理用房配置平面圖；4、共用設施設備能夠獨立使用、自成系統的說明材料；5、其他需要提供的材料。

二、規范前期物業管理招投標工作

（一）住宅及同一物業管理區域內的非住宅、對外銷售的商業或商辦項目的建設單位（包括分期建設、多公司建設），應當通過公開招投標的方式選聘物業服務企業，負責前期物業管理。

（二）有下列情形之一的，經物業項目所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門批準，可采用協議招標的方式選聘具有相應管理水平的物業服務企業：

1、公開招標連續兩次投標人少于3個的；

2、住宅及同一物業管理區域的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，或者物業管理區域內獨立式住宅（別墅）為主的建筑面積不足1萬平方米的。

（三）投標人的資格要求：

1、法人要求：具備市場監督管理部門登記的含有物業管理或物業服務經營范圍的營業執照或信用代碼證，且在有效期內。

2、信用等級要求：企業須在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺上登記且企業信用等級為“合格”及以上。

3、派出的項目負責人要求：（1）項目負責人上年度考核等級為“合格”及以上；（2）項目負責人投標前一個月同時管理兩個項目的，應當按規定辦理變更手續，以確保再次投標的項目若中標，其服務范圍應符合相關規定。

（四）市區前期物業管理招投標工作的材料申報和審批備案全過程須在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺統一進行。

（五）前期物業管理招標文件的要求：

1、招標文件一般應包括下列內容：（1）招標公告；（2）投標須知；（3）投標文件的編制格式（含商務標、技術標）；（4）服務技術條款；（5）評標方法；（6）合同（以鹽城市前期物業服務合同范本為基礎，須含合同中止條款和處理方法）；（7）投標輔助材料；（8）國家法律法規要求的其它內容。

2、招標文件中服務內容及標準，應嚴格按照《江蘇省住宅物業管理服務標準》（DB32/T538-2002）的具體內容或鹽城市區普通住宅物業公共服務標準內容制定，還應包含重要事項的違約責任和賠償措施。

（六）前期物業管理投標文件的要求：

1、投標文件中服務內容及標準，要符合招標文件的具體要求，在公共服務、房屋共用部位、共用設施設備維護與管理、清潔管理、園林綠化養護與管理、安全防范等方面制定與招標文件相一致的服務內容。

2、投標文件中投標報價書應符合《江蘇省物業服務收費管理辦法》的有關規定，公共服務收費標準不得超出《鹽城市區普通住宅前期物業公共服務收費標準》的最新規定。人員工資標準要符合國家《勞動法》、《勞動合同法》及不低于鹽城市最新（明確具體截止日期）公布的最低工資標準。

3、投標文件中技術標的內容應包括項目的管理標準、項目的組織、管理、運行方案和技術措施等。技術服務方案編制應符合物業管理相關法律法規及招標文件要求，未按招標文件要求編制的為廢標。

（七）物業管理招投標的評標辦法要求：

1、評標辦法采用綜合評估法，各分項之和采取百分制，其中：技術標評分45分、投標報價評分20分、商務標（企業業績）評分20分、項目負責人答辯評分10分，附加分5分。

2、技術標書評分分為符合性評審得分和方案優劣評審得分；商務標評分由投標企業在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺上的信用評價等級和企業業績決定，信用等級為“優秀”的得15分，“良好”的得12分，“合格”的得9分；企業業績加分主要由投標企業投標截止日前在管的項目數量及面積決定；項目負責人答辯評分分為政策水平、對項目認識、項目管理思路、專業知識、經歷經驗和答辯人綜合印象等；附加分由企業近5年內獲得省、市級物業管理示范項目數量決定，累計加分不超過5分。

3、廢標情形：

（1）投標單位的標書出現明顯未實質性響應招標文件內容的或技術標書缺項多于兩項的，投標作為廢標處理。

（2）招標文件和相關規定中明確廢標的其他情形。

三、規范住宅前期物業服務合同管理

（一）住宅前期物業服務合同的簽訂與公示

1、住宅前期物業服務合同應嚴格按照《鹽城市前期物業服務合同示范文本》內容進行簽訂，并須明確將招投標文件作為合同要件。同時，合同中需要明確中止條款及方法。

2、前期物業管理招投標結束后，物業服務企業按照相關規定，與建設單位簽訂前期物業服務合同，并自物業交接后三十日內到物業所在地的區級物業管理行政主管部門辦理備案手續。

3、物業服務企業在正式介入項目管理時，應在小區內主要出入口的顯著位置，將服務合同、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、臨時管理公約等情況予以如實公示，接受全體業主以及各級物業管理行政主管部門的監督，不按要求公示的，記入不良信用信息。

（二）住宅前期物業服務合同時限

1、前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會（物業管理委員會）與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

2、住宅前期物業服務合同期限，除前期介入時間外，合同期限從首批業主交房開始計時，原則上不超過2年，合同到期后，通過招投標方式重新選聘物業服務企業或與原物業服務企業續約的，物業服務合同續約期限原則上也不超過2年。

（三）住宅前期物業服務合同的終止與選聘

1、物業服務合同期內，物業服務達不到招投標要求、符合合同約定的終止條款的，建設單位或業主委員會（物業管理委員會）有權終止合同，并重新選聘物業服務企業。物業服務企業在合同期內履行服務合同好，實際交付業主人數和面積超過50%的業主同意續約，合同到期后，經征求項目所在地街道社區意見的基礎上，建設單位或業主委員會（物業管理委員會）可繼續與原物業服務企業續約。

2、前期物業服務合同到期或自行終止后，依法成立的業主委員會（物業管理委員會）可續聘或依法重新選聘物業服務企業。尚未成立業主委員會（物業管理委員會）的，如項目開發未結束，在區級物業管理行政主管部門和所在地街道辦事處（鎮人民政府）的監督下，由建設單位續聘或依法重新選聘，如項目開發已結束，由所在地街道辦事處（鎮人民政府）依法盡快成立業主委員會或物業管理委員會，并重新選聘。重新選聘物業服務企業原則上要通過公開招投標；續聘須經實際交付業主人數和面積超過50%的業主同意。如重新選聘物業服務企業的，原物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業項目服務管理程序和相應職責，解決好項目管理遺留問題，做好新老物業服務管理的銜接工作，保持項目服務管理的連續性。

四、加強市級物業管理評標專家庫管理

1、市住房和城鄉建設局負責建立市級物業管理項目評標專家成員推薦名冊。參照相關專家庫管理辦法制定相應條件，向社會公開征集，根據專家評標情況，每兩年輪換專家庫成員。

2、市級物業管理評標專家庫中的專家名冊，以公開方式供縣（市、區）隨機抽取使用。鹽都區、亭湖區、開發區、鹽南高新區、大豐區范圍內的物業管理招投投標活動，須從市級物業管理評標專家庫中的專家名冊中抽取。

3、市住房和城鄉建設局負責建立市級物業管理評標專家信用檔案，詳細記載評標專家的有關信息，包括評標專家評標次數、遲到和未出席評標活動次數及原因、培訓及考核情況、業務能力和評標表現、不良行為記錄、被投訴次數和原因及調查處理結果等。

五、加強物業管理招投標的監督管理

1、大市區范圍內的前期物業管理招投標工作按屬地管理原則由各區物業管理行政主管部門負責。各區物業管理行政主管部門要嚴格按照國家、省、市物業管理招投標的有關規定，明確專人負責物業管理招投標工作，并負責指導建設單位將招標備案、中標備案及合同備案的全過程在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺上進行填報。

2、各區物業管理行政主管部門要加強本行政區域內物業管理招標投標活動的指導、監督、管理，主要職責是：（1）負責屬地物業管理區域備案工作；（2）負責前期物業管理招標備案工作，審查招標人的招標申請書、招標文件和招標公告等材料；（3）負責審查投標申請人或邀標人資格、標底編制人員和招標代理單位的資格等；（4）負責檢查和監督招標投標實施全過程；（5）負責中標備案工作，中標人確認后，審查開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、評標記錄、公示情況、中標通知書、中標人的投標文件、中標文件、前期物業服務合同等材料；（6）負責督監督物業服務合同的簽訂和履行；（7）指導招標人將招標備案、招標過程、中標備案、合同備案的全過程在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺上填報；（8）負責項目物業承接查驗的指導、監督、備案工作；（9）負責評標專家的監督考核，每次評標結束后對評標專家的業務能力和評標表現等進行考核打分；（10）負責調解本行政區域內招標投標活動中出現的矛盾糾紛，對違反招投標規定的，一經查實否決定標結果，并對違反規定的投標人取消當年投標資格，進行不良信用懲戒。

3、各區在組織轄區內的前期物業招投標開評標工作時，由市住房和城鄉建設局現場監督，發現違反國家、省、市有關規定的，責令其糾正或直接撤銷并進行通報。中標結果在鹽城市物業服務行業綜合監管平臺上進行公示，公示期內無投訴舉報的，市住房和城鄉建設局對建設單位的前期物業管理招投標材料進行登記編號。

4、各區物業管理行政主管部門要會同街道辦事處，每年至少兩次對屬地物業服務企業的合同履約情況進行檢查，并將合同履約考核結果記入企業信用信息。

本通知自印發之日起施行，原《關于進一步規范市區物業管理招投標工作的意見》（鹽房管﹝2014﹞121號）作廢。

業主委員會（物業管理委員會）選聘物業服務企業，可按本規定執行。各縣（市）可依據本地實際，參考執行。

鹽城市住房和城鄉建設局

2020年4月9日